Clauses abusives dans les prêts immobiliers : la Cour de cassation protège l’emprunteur – Mon analyse de la décision du 3 octobre 2024

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Clauses abusives dans les prêts immobiliers : la Cour de cassation protège l’emprunteur – Mon analyse de la décision du 3 octobre 2024

Une clause déséquilibrée peut être annulée, même des années après !

Dans les contrats de prêt immobilier, certaines clauses sont parfois déséquilibrées. Elles donnent à la banque des pouvoirs importants, tandis que l’emprunteur se retrouve fragilisé s’il connaît un incident de paiement.

La décision rendue par la Cour de cassation le 3 octobre 2024 (n° 21-25.823) vient remettre les choses à plat et rappeler un principe fondamental : un contrat ne peut pas contenir de clause abusive, même si elle est passée inaperçue pendant des années.

J’ai décortiqué cette décision pour vous. Voici mon analyse, rédigée de manière accessible pour que chacun, emprunteur ou professionnel, puisse en comprendre les enjeux concrets.

Déchéance du terme dans un prêt immobilier – Clause abusive

Le contexte : une clause de "déchéance du terme" dans un prêt immobilier

Dans cette affaire, un particulier avait signé un prêt immobilier avec sa banque. Le contrat prévoyait que si l’emprunteur ne payait pas une seule échéance, la banque pouvait :

  • résilier immédiatement le prêt (on appelle cela "la déchéance du terme"),

  • exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restantes, intérêts compris.

Autrement dit, un seul impayé permettait à la banque d’exiger le remboursement intégral du crédit.

Le problème : une clause jugée "abusive"

Le juge du fond, puis la Cour de cassation, ont estimé que cette clause n’était pas équilibrée. Pourquoi ?

Parce que :

  • Elle désavantage gravement l’emprunteur : un simple retard peut l’obliger à tout rembourser, même s’il est de bonne foi.

  • Elle favorise excessivement la banque, qui n’a pas l’obligation de passer par une mise en demeure ou un délai raisonnable.

Résultat : la clause est déclarée abusive, donc réputée non écrite.
Clause abusive dans un prêt immobilier – Décision judiciaire
Protection de l’emprunteur en cas de clause abusive – arrêt Cour de cassation

Ce que la Cour décide : une protection renforcée pour l’emprunteur

Et c’est là que l’arrêt devient particulièrement important : la Cour de cassation affirme que si une clause est abusive, la banque ne peut plus s’en prévaloir, même si :

  • elle a déjà mis en demeure l’emprunteur,

  • elle a commencé une procédure pour obtenir le remboursement du prêt.

En d’autres termes, l’emprunteur ne peut pas être sanctionné sur la base d’une clause déséquilibrée, même si elle figurait dans le contrat depuis le départ.

Ce que ça change concrètement pour vous

Cet arrêt est capital, car il protège les emprunteurs contre les effets parfois brutaux de certaines clauses contractuelles. Voici ce que vous devez retenir :

  • Si vous avez un incident de paiement, la banque doit agir de manière proportionnée.

  • Une clause qui donne à la banque un pouvoir excessif peut être contestée, même si elle figure dans un contrat que vous avez signé.

  • En cas de litige, le juge peut écarter une clause abusive et vous permettre de continuer à rembourser normalement.

Conclusion : une jurisprudence utile, une vigilance indispensable

Cette décision de la Cour de cassation rééquilibre la relation entre banque et emprunteur. Elle rappelle que le droit ne se résume pas à ce qui est écrit dans un contrat, mais repose aussi sur la justice et la loyauté dans les relations commerciales.

Mais elle montre aussi à quel point il est important :

  • de lire attentivement les contrats,

  • et, si besoin, de se faire accompagner pour identifier les clauses problématiques.

Source : Cass. 2e civ., 3 oct. 2024, n° 21-25.823

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Valérie FERRAGU

Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle

Loire-Atlantique (44)

06 51 95 17 77
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Écrit & publié le 26/03/2025 par
Valérie FERRAGU

--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs

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