Clauses abusives dans les prêts immobiliers : la Cour de cassation protège l’emprunteur – Mon analyse de la décision du 3 octobre 2024
Une clause déséquilibrée peut être annulée, même des années après !
Dans les contrats de prêt immobilier, certaines clauses sont parfois déséquilibrées. Elles donnent à la banque des pouvoirs importants, tandis que l’emprunteur se retrouve fragilisé s’il connaît un incident de paiement.
La décision rendue par la Cour de cassation le 3 octobre 2024 (n° 21-25.823) vient remettre les choses à plat et rappeler un principe fondamental : un contrat ne peut pas contenir de clause abusive, même si elle est passée inaperçue pendant des années.
J’ai décortiqué cette décision pour vous. Voici mon analyse, rédigée de manière accessible pour que chacun, emprunteur ou professionnel, puisse en comprendre les enjeux concrets.
Le contexte : une clause de "déchéance du terme" dans un prêt immobilier
- résilier immédiatement le prêt (on appelle cela "la déchéance du terme"),
- exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restantes, intérêts compris.
Autrement dit, un seul impayé permettait à la banque d’exiger le remboursement intégral du crédit.
Le problème : une clause jugée "abusive"
Parce que :
- Elle désavantage gravement l’emprunteur : un simple retard peut l’obliger à tout rembourser, même s’il est de bonne foi.
- Elle favorise excessivement la banque, qui n’a pas l’obligation de passer par une mise en demeure ou un délai raisonnable.
Ce que la Cour décide : une protection renforcée pour l’emprunteur
- elle a déjà mis en demeure l’emprunteur,
- elle a commencé une procédure pour obtenir le remboursement du prêt.
En d’autres termes, l’emprunteur ne peut pas être sanctionné sur la base d’une clause déséquilibrée, même si elle figurait dans le contrat depuis le départ.
Ce que ça change concrètement pour vous
- Si vous avez un incident de paiement, la banque doit agir de manière proportionnée.
- Une clause qui donne à la banque un pouvoir excessif peut être contestée, même si elle figure dans un contrat que vous avez signé.
- En cas de litige, le juge peut écarter une clause abusive et vous permettre de continuer à rembourser normalement.
Conclusion : une jurisprudence utile, une vigilance indispensable
Mais elle montre aussi à quel point il est important :
- de lire attentivement les contrats,
- et, si besoin, de se faire accompagner pour identifier les clauses problématiques.
Source : Cass. 2e civ., 3 oct. 2024, n° 21-25.823
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Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Loire-Atlantique (44)
Écrit & publié le 26/03/2025 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
