SCI et tontine : protéger son partenaire en cas de décès peut-il conduire à la nullité de la SCI ?
SCI et tontine : une association séduisante… mais dont il faut connaître les limites
Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992)
Lorsqu’on achète ou organise un patrimoine immobilier à deux, une question devient rapidement essentielle : comment protéger l’autre en cas de décès ?
La SCI associée à une clause de tontine peut alors apparaître comme une solution particulièrement intéressante.
Et elle peut réellement l’être.
Mais derrière ce montage patrimonial séduisant se cachent des mécanismes juridiques très particuliers qui, lorsqu’ils sont poussés trop loin, peuvent produire un résultat totalement inattendu.
C’est précisément ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une décision du 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992).
Dans cette affaire, la tontine avait été prévue sur la totalité des parts d’une SCI.
👉 La conséquence retenue est spectaculaire : la nullité de la SCI elle-même.
Faut-il en conclure que SCI et tontine sont désormais incompatibles ?
Certainement pas aussi simplement.
Cette décision, très technique en apparence, repose en réalité sur un raisonnement que l’on peut parfaitement comprendre lorsque l’on prend le temps d’en décortiquer les mécanismes étape par étape.
C’est ce que je vous propose dans cet article : comprendre simplement pourquoi la SCI tontinière peut présenter un véritable intérêt, comment elle fonctionne et, surtout, quelles sont les limites que cette récente décision vient de mettre en lumière.
Une SCI, c'est quoi exactement… et pourquoi en créer une ?
La Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI, est très fréquemment utilisée pour acheter, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs.
Mais concrètement, pourquoi créer une société pour acheter un bien immobilier alors que l'on pourrait tout simplement l'acheter à deux ?
Prenons justement l'exemple de l'affaire jugée par la Cour de cassation le 9 avril 2026.
Deux concubins décident, en 2010, de réaliser ensemble un projet immobilier.
Ils auraient pu acheter directement l'immeuble à leurs deux noms.
Ils choisissent pourtant une autre organisation : ils constituent ensemble une SCI, à parts égales. Quelques semaines plus tard, c'est cette SCI qui achète un immeuble d'habitation.
Le principe est assez simple :
👉 au lieu d'acheter directement le bien immobilier à deux, ils créent ensemble une société qui va l'acheter.
La SCI devient propriétaire de l'immeuble.
Les deux concubins sont, quant à eux, propriétaires des parts de la SCI : dans notre affaire, chacun en détient la moitié.
Mais quel intérêt ?
Créer une SCI permet notamment d'organiser à l'avance les règles du jeu entre les personnes qui participent au projet immobilier.
Qui prend les décisions ?
Qui gère la société ?
Comment sont réparties les parts ?
Que se passe-t-il si l'un souhaite transmettre progressivement son patrimoine ?
Comment organiser l'entrée ou la sortie d'un associé ?
Les statuts permettent de prévoir une grande partie de ces règles.
C'est notamment pour cette raison que la SCI est fréquemment utilisée dans un cadre familial ou patrimonial : entre époux, entre parents et enfants, mais également entre personnes non mariées qui souhaitent organiser ensemble un investissement immobilier.
Pour des époux, elle peut notamment constituer un outil intéressant d'organisation et de transmission du patrimoine familial.
Pour des concubins, la réflexion peut être encore différente : contrairement aux personnes mariées, ils ne bénéficient pas du même cadre légal de protection du couple, notamment en matière successorale. Organiser juridiquement la détention et le devenir du patrimoine peut donc revêtir une importance particulière.
C'était précisément le cas dans notre affaire : les deux associés de la SCI étaient concubins lorsqu'ils l'ont constituée.
Mais créer une SCI ne suffit pas, à elle seule, à régler toutes les questions liées au décès de l'un des associés.
Et c'est précisément pour tenter d'aller plus loin que certains envisagent d'y associer un autre mécanisme :
👉 la tontine.
Et une tontine, qu'est-ce que c'est ?
Le mot « tontine » peut sembler ancien et le mécanisme très technique.
Pourtant, son principe peut être compris assez facilement avec un exemple.
Imaginons Paul et Elisa, qui achètent ensemble une maison.
Ils souhaitent que, lorsque l'un d'eux décédera, celui qui restera devienne seul propriétaire du bien.
Ils peuvent, sous certaines conditions, prévoir dans leur acte d'acquisition une clause de tontine, également appelée clause d'accroissement.
Mais attention : juridiquement, la tontine ne fonctionne pas comme une transmission classique au moment du décès.
C'est précisément ce qui fait toute son originalité.
Prenons un exemple
Paul et Elisa achètent ensemble une maison avec une clause de tontine.
Si Paul décède le premier :
👉 Elisa est considérée comme ayant été seule propriétaire de la maison depuis le jour de l'achat.
Si Elisa décède la première :
👉 Paul est considéré comme ayant été seul propriétaire depuis le jour de l'achat.
Autrement dit, au décès du premier, le droit fait en quelque sorte « remonter le temps ».
Le survivant n'est pas simplement considéré comme devenant propriétaire au jour du décès.
Il est réputé avoir été propriétaire depuis l'origine.
C'est ce que l'on appelle l'effet rétroactif de la tontine.
Pourquoi parle-t-on d'un mécanisme fondé sur l'aléa ?
Au moment où Paul et Elisa signent, personne ne sait lequel des deux décédera le premier.
Chacun peut donc être celui qui bénéficiera finalement de la tontine… ou celui dont les droits disparaîtront au profit de l'autre.
👉 L'issue est inconnue au moment où le pacte est conclu.
Cet aléa est une caractéristique essentielle du mécanisme tontinier.
Et quel est l'intérêt ?
On comprend alors pourquoi la tontine peut être envisagée par des personnes qui souhaitent protéger celui qui restera après le décès de l'autre, notamment lorsqu'elles achètent un bien immobilier ensemble.
Elle présente une particularité fondamentale : le bien ou les droits concernés par la tontine ne sont pas simplement transmis au survivant au moment du décès.
Par le jeu de la rétroactivité, le survivant est considéré comme en ayant été propriétaire depuis l'origine.
Et gardons bien cette particularité en mémoire :
👉 « propriétaire depuis l'origine »
C'est précisément elle qui va devenir déterminante lorsque la tontine n'est plus appliquée directement à une maison ou un appartement…
mais aux parts d'une SCI.
La Cour de cassation définit d'ailleurs précisément la clause de tontine ou d'accroissement insérée dans les statuts d'une société civile comme celle qui attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts comprises dans le pacte tontinier.
Où rencontre-t-on la tontine ?
Et surtout, elle ne concerne pas uniquement les SCI.
Derrière un même mot se cachent en réalité plusieurs utilisations, qu'il est important de distinguer.
1. Lors de l'achat d'un bien immobilier à plusieurs
C'est probablement l'exemple le plus facile à comprendre.
Reprenons Paul et Elisa.
Ils achètent ensemble une maison et insèrent une clause de tontine dans l'acte d'acquisition.
Ils sont tous les deux concernés par l'acquisition, mais le mécanisme prévoit qu'au décès du premier, celui qui reste sera réputé avoir été propriétaire du bien depuis l'origine.
👉 Ici, la tontine porte donc directement sur le bien immobilier.
C'est notamment un mécanisme qui a pu être utilisé par des couples souhaitant organiser la protection de l'autre en cas de décès.
2. Sur des parts de société
La tontine peut également porter non plus directement sur une maison ou un appartement, mais sur des parts sociales.
Paul et Elisa créent, par exemple, une SCI.
Cette fois :
la SCI est propriétaire de l'immeuble
et
Paul et Elisa possèdent les parts de la SCI.
La clause de tontine peut alors être prévue sur ces parts sociales.
👉 Ce n'est donc plus directement la maison qui est concernée par la tontine, mais les parts de la société qui la possède.
Cette différence paraît minime.
Nous allons pourtant voir qu'elle peut avoir des conséquences juridiques considérables.
C'est précisément le mécanisme qui se trouvait au cœur de la décision de la Cour de cassation du 9 avril 2026.
3. La tontine existe aussi comme produit d'épargne
C'est beaucoup moins connu, mais la tontine existe toujours dans le domaine de l'épargne.
Le principe est alors différent.
Des épargnants mettent des fonds en commun au sein d'une association collective d'épargne viagère, pour une durée déterminée.
L'argent est géré collectivement pendant cette période.
À l'échéance, l'association est dissoute et son actif est réparti entre les bénéficiaires des adhésions dont les assurés sont encore en vie, selon les règles prévues.
👉 Là encore apparaît l'idée caractéristique de la tontine : le résultat dépend d'un événement incertain lié à la survie.
Ces produits existent encore aujourd'hui en France et sont encadrés par le Code des assurances. Ils constituent une forme particulière d'épargne de long terme et ne doivent pas être confondus avec une assurance-vie classique : notamment, l'épargne tontinière n'est pas rachetable avant son terme.
Un même nom, mais des mécanismes à ne pas confondre
On peut donc rencontrer la tontine dans plusieurs contextes :
- un bien immobilier → la tontine porte directement sur le bien ;
- des parts de société → la tontine porte sur les droits sociaux ;
- l'épargne → des capitaux sont réunis et gérés collectivement jusqu'à une échéance déterminée.
Dans notre article, c'est évidemment la deuxième situation qui nous intéresse.
Car associer une SCI et une tontine peut, à première vue, sembler particulièrement astucieux.
👉 Mais pourquoi vouloir mettre une tontine sur les parts d'une SCI alors que l'on a déjà créé une société pour organiser son patrimoine immobilier ?
C'est précisément ce que nous allons maintenant comprendre.
Pourquoi associer une SCI et une tontine ?
Reprenons Paul et Elisa.
Ils vivent en couple et créent ensemble une SCI pour réaliser un projet immobilier :
Paul : 50 % des parts
Elisa : 50 % des parts
C’est ensuite la SCI qui achète l’immeuble.
Mais Paul et Elisa souhaitent également anticiper une situation essentielle : que deviendront leurs parts si l’un d’eux décède ?
Sans mécanisme particulier, les parts du défunt ont vocation à entrer dans sa succession et à être transmises selon les règles successorales applicables.
Paul ou Elisa pourrait alors se retrouver associé, demain, avec les héritiers de l’autre.
Or ce n’est pas nécessairement ce qu’ils souhaitent.
C’est ici que la tontine peut sembler particulièrement intéressante
Ils prévoient donc une clause de tontine sur leurs parts sociales.
L’objectif est simple :
👉 si Paul décède le premier, Elisa bénéficie du mécanisme tontinier ;
👉 si Elisa décède la première, Paul en bénéficie.
Et grâce à l’effet rétroactif que nous avons expliqué précédemment, le survivant est réputé avoir été propriétaire des parts concernées depuis l’origine.
On comprend alors beaucoup mieux l’intérêt recherché.
Le couple tente d’associer :
- la SCI, pour organiser son projet et son patrimoine immobilier,
- la tontine, pour renforcer la protection de l’autre en cas de décès.
Pour des concubins, qui ne bénéficient pas de la protection successorale attachée au mariage, l’idée peut paraître particulièrement séduisante.
Mais jusqu’où peut-on aller ?
C’est ici que tout se complique.
Que se passe-t-il si Paul et Elisa placent 100 % des parts de la SCI ?
👉 C’est précisément cette situation que la Cour de cassation a dû examiner dans sa décision du 9 avril 2026.
Et nous allons voir qu’un mécanisme imaginé pour protéger le couple peut alors produire une conséquence totalement inattendue : remettre en cause l’existence même de la SCI.
Le problème : que se passe-t-il si la tontine porte sur toutes les parts ?
Reprenons Paul et Elisa.
Leur SCI compte deux associés :
Paul : 50 % des parts
Elisa : 50 % des parts
Ils ont cependant prévu une clause de tontine portant sur 100 % des parts de la SCI.
Imaginons maintenant que Paul décède le premier.
Par le jeu de la tontine, Elisa bénéficie de l'intégralité des parts concernées par la clause.
Mais attention : elle ne devient pas simplement titulaire de toutes les parts au jour du décès de Paul.
Souvenons-nous de la particularité essentielle de la tontine :
👉 elle produit un effet rétroactif.
Juridiquement, Elisa est donc réputée avoir été propriétaire de toutes les parts concernées depuis l'origine.
Et c'est précisément là que le problème apparaît.
Deux règles vont alors entrer en contradiction
D'un côté, nous avons la règle de la SCI :
👉 une société civile doit être constituée par au moins deux associés.
De l'autre, nous avons l'effet de la tontine portant sur 100 % des parts :
👉 le dernier survivant est réputé avoir détenu seul l'intégralité de ces parts depuis l'origine.
Autrement dit, le droit aboutit à une situation paradoxale :
Au moment de la création de la SCI :
Paul + Elisa = 2 associés
Après application rétroactive de la tontine :
Elisa = seule titulaire de toutes les parts depuis la création de la SCI
Or, si Elisa est juridiquement réputée avoir détenu 100 % des parts depuis l'origine, comment peut-on encore considérer que la SCI a été constituée par deux associés ?
👉 C'est exactement cette contradiction que la Cour de cassation a dû trancher.
Et la réponse apportée dans son arrêt du 9 avril 2026 est particulièrement importante : le problème ne concerne pas seulement le devenir des parts au décès de l'un des associés.
Il touche aux conditions mêmes dans lesquelles la SCI a été constituée.
L'affaire qui arrive devant la Cour de cassation le 9 avril 2026
En 2010, deux concubins décident de réaliser ensemble un projet immobilier.
Le 1er octobre 2010, ils constituent à parts égales la SCI Romanon. Madame est désignée première gérante.
Quelques semaines plus tard, le 8 novembre 2010, la SCI acquiert un immeuble d'habitation.
Puis, le 29 mars 2012, la SCI donne ce logement à bail… aux deux concubins eux-mêmes. Ils sont donc à la fois les deux associés de la SCI et les occupants de l'immeuble appartenant à celle-ci.
Mais leurs statuts comportent une particularité essentielle pour notre sujet :
👉 une clause de tontine, ou clause d'accroissement, portant sur les parts sociales.
Or la relation entre les deux concubins finit par se dégrader.
En mai 2017, Madame saisit alors la justice. Elle demande notamment :
- la dissolution anticipée de la SCI ;
- et que la clause de tontine figurant dans les statuts soit réputée non écrite, autrement dit qu'elle soit juridiquement écartée.
Le tribunal fait droit à la demande de dissolution de la SCI et désigne un professionnel chargé des opérations de liquidation. Le contentieux relatif à la clause tontinière, lui, se poursuit.
Ce que décide la cour d'appel de Rennes
L'affaire arrive devant la cour d'appel de Rennes, qui rend sa décision le 21 janvier 2025.
Madame soutient notamment que la tontine est incompatible avec une règle fondamentale de la SCI : une société civile doit être constituée par au moins deux associés.
Son raisonnement est le suivant :
si la tontine porte sur toutes les parts et que le survivant est réputé les avoir détenues depuis l'origine, la SCI se retrouve juridiquement avec un seul associé depuis sa constitution.
Elle demande donc que cette clause soit simplement écartée.
Or la cour d’appel refuse d’écarter la clause de tontine.
Son raisonnement peut être résumé simplement :
👉 au moment où la SCI a été créée, elle comptait bien deux associés.
Pour la cour d’appel, le fait que la tontine puisse conduire plus tard à ce qu’un seul d’entre eux détienne toutes les parts ne remet donc pas en cause la création initiale de la SCI.
À première vue, le raisonnement paraît logique.
Deux associés au départ → éventuellement un seul plus tard.
Madame se pourvoit alors en cassation.
La Cour de cassation apporte une réponse beaucoup plus radicale
Le 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation pose un principe particulièrement important.
Elle commence par rappeler deux règles :
👉 une société doit, sauf exceptions prévues par la loi, être constituée par deux ou plusieurs personnes ;
👉 une tontine insérée dans les statuts attribue au dernier survivant, rétroactivement, la propriété des parts comprises dans le pacte tontinier.
Et lorsque la tontine porte sur l'ensemble des parts, ces deux règles deviennent incompatibles.
Pourquoi ?
Parce que la réunion de toutes les parts entre les mains du survivant ne se produit pas simplement à compter du décès.
Par l'effet rétroactif de la tontine, elle remonte juridiquement jusqu'à la constitution de la SCI.
La Cour de cassation en tire alors une conséquence majeure :
👉 une clause de tontine portant sur l'ensemble des parts d'une société civile est contraire à l'exigence de pluralité des associés et entraîne la nullité de la société.
Et pourtant, la Cour de cassation rejette le pourvoi !
C'est probablement la subtilité la plus intéressante de l'arrêt.
On pourrait penser que Madame obtient gain de cause puisqu'elle dénonçait précisément l'incompatibilité de la tontine avec l'exigence de deux associés.
Mais elle demandait à la justice une autre sanction :
👉 que la clause soit simplement « réputée non écrite ».
Autrement dit : supprimer la mauvaise clause et conserver la société.
Or la Cour de cassation considère que la conséquence juridique est plus radicale :
ce n'est pas seulement la clause qui doit disparaître ; une tontine portant sur l'intégralité des parts affecte les conditions mêmes de constitution de la société et entraîne sa nullité.
La demanderesse n'ayant pas sollicité cette sanction dans son moyen, son argument tendant à faire simplement écarter la clause n'est pas fondé.
👉 La Cour de cassation rejette donc le pourvoi.
La distinction qui change tout… et ses conséquences très concrètes
C'est probablement le point le plus important de cette décision.
Le Code civil connaît parfaitement une situation assez courante : une société créée avec plusieurs associés peut, au cours de son existence, se retrouver avec toutes ses parts entre les mains d'une seule personne.
Imaginons que Paul rachète progressivement toutes les parts d'Elisa.
Nous avons alors :
2 associés au départ → 1 seul associé plus tard.
Cette situation n'entraîne pas automatiquement la disparition de la société. Le Code civil prévoit un mécanisme permettant notamment sa régularisation.
Avec la tontine portant sur toutes les parts, le problème est totalement différent
Souvenons-nous de son effet rétroactif.
Si Paul est le dernier survivant, il n'est pas simplement considéré comme propriétaire de toutes les parts à partir du décès d'Elisa.
👉 Il est réputé les avoir détenues depuis la création de la SCI.
Nous n'avons donc plus :
2 associés au départ → 1 associé plus tard
mais juridiquement :
1 seul associé réputé propriétaire de toutes les parts depuis le départ.
Or une SCI doit être constituée par au moins deux personnes.
C'est précisément pour cette raison que la Cour de cassation juge, le 9 avril 2026, qu'une tontine portant sur l'intégralité des parts d'une société civile est contraire à cette règle et entraîne la nullité de la société.
Et concrètement, que signifie la nullité de la SCI ?
C'est ici que l'importance de la décision prend tout son sens.
Il ne s'agit pas simplement de supprimer une mauvaise clause dans les statuts et de continuer comme si rien ne s'était passé.
👉 C'est l'existence même de la SCI qui est remise en cause.
Mais attention à une nuance importante : aujourd'hui, lorsque la nullité d'une société est prononcée, on n'efface pas rétroactivement toutes les années pendant lesquelles elle a existé.
L'article 1844-15 du Code civil prévoit que la nullité met fin au contrat de société sans rétroactivité et produit, pour la personne morale, les effets d'une dissolution judiciaire. Il faut ensuite procéder à sa liquidation.
En termes simples :
la SCI cesse d'exister
↓
son patrimoine doit être liquidé
↓
ses dettes et créances doivent être réglées
↓
et il faut déterminer le sort des biens qu'elle possède.
Pour une SCI créée précisément pour acheter un immeuble, on mesure immédiatement l'importance de la sanction.
La question n'est plus seulement :
« Que devient notre clause de tontine ? »
Elle devient :
👉 « Que devient notre SCI… et donc le patrimoine immobilier qu'elle détient ? »
C'est ce qui donne à cette décision une portée majeure
La Cour de cassation ne remet pas en cause toute utilisation de la tontine dans une SCI.
Elle trace en revanche une limite particulièrement nette :
👉 une tontine ne peut pas porter sur 100 % des parts d'une société civile si son effet rétroactif conduit à considérer qu'elle n'a eu qu'un seul associé depuis sa constitution.
Et la portée de l'arrêt mérite d'autant plus l'attention qu'il est publié au Bulletin de la Cour de cassation, signe que la Haute juridiction entend donner une visibilité particulière au principe posé.
C'est donc bien davantage qu'une affaire concernant deux anciens concubins : cette décision fixe une limite importante à la manière dont peuvent être conçues les SCI comportant un pacte tontinier.
Attention : SCI et tontine ne deviennent pas incompatibles pour autant
La portée de cette décision doit être bien comprise.
La Cour de cassation ne dit pas :
❌ « SCI + tontine = interdit. »
Elle vise une situation très précise :
👉 la tontine portait sur 100 % des parts de la SCI.
C’est cette totalité qui pose problème.
En raison de l’effet rétroactif de la tontine, le dernier survivant est alors réputé avoir détenu toutes les parts depuis la création de la société.
Or une SCI doit être constituée par au moins deux associés.
Et si la tontine ne porte que sur certaines parts ?
C’est là que la nuance devient importante.
L’arrêt du 9 avril 2026 ne condamne pas expressément une tontine qui ne porterait que sur une partie des parts, dès lors qu’une véritable pluralité d’associés subsiste.
👉 La décision ne signe donc pas la fin de la SCI tontinière.
Elle en fixe en revanche une limite majeure : on ne peut pas organiser une tontine sur l’intégralité des parts si son effet rétroactif aboutit juridiquement à faire disparaître la pluralité d’associés exigée depuis la constitution de la SCI.
C’est toute l’importance de cet arrêt : il ne condamne pas le principe du montage, mais oblige désormais à en repenser très soigneusement la construction.
Ce qu’il faut retenir
- Une SCI permet à plusieurs personnes d’organiser ensemble la propriété et la gestion d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une société.
- La tontine permet d’organiser une protection particulière en cas de décès : le dernier survivant est réputé avoir été propriétaire des droits concernés depuis l’origine.
- Associer SCI et tontine peut donc présenter un véritable intérêt patrimonial, notamment pour protéger l’autre au sein d’un couple.
- Mais une règle fondamentale doit toujours être respectée : une SCI doit être constituée par au moins deux associés.
- Si la tontine porte sur 100 % des parts, son effet rétroactif conduit à considérer le dernier survivant comme ayant détenu toutes les parts depuis la création de la SCI.
- Dans son arrêt du 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-12.992, publié au Bulletin), la Cour de cassation juge qu'une telle situation est incompatible avec l'exigence de pluralité des associés et entraîne la nullité de la SCI.
- La Cour de cassation n'interdit donc pas toute SCI tontinière. Elle pose en revanche une limite majeure lorsque la tontine porte sur l'intégralité des parts sociales.
👉 L'idée essentielle : SCI et tontine peuvent rester des outils patrimoniaux intéressants, mais leur association exige une rédaction particulièrement rigoureuse pour que le mécanisme destiné à protéger ne finisse pas par fragiliser la SCI elle-même.
Mon analyse — La meilleure protection n’est pas toujours celle qui paraît la plus protectrice
Cette décision me paraît particulièrement importante parce qu’elle met en lumière un paradoxe que l’on rencontre fréquemment en matière patrimoniale :
👉 à vouloir protéger au maximum, on peut parfois fragiliser l’ensemble du montage.
La tontine répond pourtant à une préoccupation parfaitement légitime, notamment pour des concubins : protéger l’autre en cas de décès.
Associée à une SCI, l’idée peut donc sembler particulièrement ingénieuse.
Mais l’arrêt du 9 avril 2026 démontre qu’un mécanisme ne doit jamais être apprécié uniquement au regard de l’avantage qu’il procure. Il faut également vérifier comment il s’articule avec toutes les autres règles juridiques qui gouvernent le montage.
Et c’est précisément ce qui est remarquable ici.
La tontine fonctionne grâce à son effet rétroactif.
La SCI, elle, exige une pluralité d’associés lors de sa constitution.
Pris séparément, les deux mécanismes sont parfaitement compréhensibles.
C’est leur combinaison, lorsque la tontine porte sur l’intégralité des parts, qui crée la difficulté et conduit la Cour de cassation à retenir une sanction particulièrement lourde : la nullité de la société.
Une décision qui doit, à mon sens, modifier les réflexes
L’enseignement pratique de cet arrêt ne consiste donc pas à dire :
« Il ne faut plus faire de SCI tontinière. »
Ce serait aller beaucoup trop loin.
Il consiste plutôt à dire :
👉 « Il ne faut jamais choisir une SCI tontinière sans en avoir testé juridiquement toutes les conséquences. »
Et cette vigilance concerne aussi bien les projets futurs que les SCI déjà constituées dont les statuts comporteraient une clause tontinière portant sur l’intégralité des parts.
Car la Cour de cassation vient désormais poser très clairement le principe : une telle clause est incompatible avec l’exigence de pluralité des associés et entraîne la nullité de la société. L'arrêt est en outre publié au Bulletin, ce qui souligne l'importance accordée par la Cour à cette solution.
Mon conseil
Avant de constituer une SCI avec un objectif de protection du couple, la première question ne devrait donc pas être :
« Quelle est la solution qui protège le plus ? »
mais plutôt :
« Quelle est la solution qui protège efficacement, tout en restant adaptée à notre situation familiale, patrimoniale et à son évolution possible ? »
Mariage, PACS, concubinage, présence d’enfants, familles recomposées, origine des fonds, financement du bien, répartition des parts, succession envisagée : une même solution ne peut pas convenir à toutes les situations.
Et lorsqu’une SCI existe déjà avec une tontine portant sur l’ensemble de ses parts, cet arrêt constitue, à mon sens, une excellente raison d’en faire vérifier les statuts par un professionnel du droit, plutôt que d’attendre qu’un décès, une séparation ou un conflit entre associés révèle le problème.
C’est probablement le principal enseignement que je retiens de cette décision :
👉 en matière patrimoniale, une bonne protection n’est pas celle qui semble la plus puissante sur le papier. C’est celle qui reste juridiquement solide lorsque survient précisément l’événement qu’elle était censée anticiper.
Valérie FERRAGU
Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Écrit & publié le 30/08/2026 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
