Airbnb en copropriété : la décision du Conseil constitutionnel qui change les règles en 2026
Airbnb en copropriété : ce que la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 change réellement
(Décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 – n° 2025-1186 QPC)
La loi du 19 novembre 2024 avait profondément modifié les règles applicables aux locations touristiques de type Airbnb en copropriété.
Son objectif était clair : permettre à certaines copropriétés d’interdire plus facilement les locations de courte durée, en remplaçant dans certains cas la règle de l’unanimité par une majorité des deux tiers.
Cette réforme a immédiatement suscité de vives réactions.
De nombreux propriétaires ont estimé qu’elle portait atteinte :
Le Conseil constitutionnel a donc été saisi.
Dans sa décision du 19 mars 2026, il valide l’essentiel du dispositif.
Et cette décision pourrait avoir des conséquences très concrètes pour des milliers de propriétaires, d’investisseurs et de copropriétés.
La loi du 19 novembre 2024 avait profondément modifié les règles applicables aux locations touristiques de type Airbnb en copropriété.
Son objectif était clair : permettre à certaines copropriétés d’interdire plus facilement les locations de courte durée, en remplaçant dans certains cas la règle de l’unanimité par une majorité des deux tiers.
Cette réforme a immédiatement suscité de vives réactions.
De nombreux propriétaires ont estimé qu’elle portait atteinte :
- à leur droit de propriété ;
- à leur liberté de louer leur bien ;
- et, plus largement, à leur liberté d’entreprendre.
Le Conseil constitutionnel a donc été saisi.
Dans sa décision du 19 mars 2026, il valide l’essentiel du dispositif.
Et cette décision pourrait avoir des conséquences très concrètes pour des milliers de propriétaires, d’investisseurs et de copropriétés.
Pourquoi cette décision est importante
Le sujet dépasse largement Airbnb.
Il concerne en réalité une question devenue centrale dans de nombreuses villes :
jusqu’où un copropriétaire peut-il utiliser librement son appartement lorsqu’il vit dans un immeuble collectif ?
Car derrière les locations touristiques de courte durée se cachent des enjeux très concrets :
À l’inverse, de nombreux propriétaires considèrent qu’ils doivent pouvoir utiliser librement leur bien :
Le conflit entre intérêt individuel et intérêt collectif est donc devenu majeur.
Et jusqu’à récemment, les copropriétés disposaient de peu de moyens pour limiter réellement les locations touristiques.
Dans beaucoup d’immeubles, modifier le règlement de copropriété nécessitait l’unanimité.
Concrètement, un seul copropriétaire pouvait parfois empêcher toute évolution, même lorsque la majorité des habitants souhaitait limiter Airbnb.
C’est précisément cet équilibre que la loi du 19 novembre 2024, puis la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, viennent profondément modifier.
Il concerne en réalité une question devenue centrale dans de nombreuses villes :
jusqu’où un copropriétaire peut-il utiliser librement son appartement lorsqu’il vit dans un immeuble collectif ?
Car derrière les locations touristiques de courte durée se cachent des enjeux très concrets :
- nuisances sonores ;
- allées et venues permanentes ;
- sentiment d’“hôtel déguisé” dans certains immeubles ;
- difficultés de sécurité ;
- raréfaction des logements destinés à l’habitation classique.
À l’inverse, de nombreux propriétaires considèrent qu’ils doivent pouvoir utiliser librement leur bien :
- pour compléter leurs revenus ;
- pour financer un crédit immobilier ;
- ou parce qu’ils ont précisément acheté ce logement dans une logique d’investissement locatif.
Le conflit entre intérêt individuel et intérêt collectif est donc devenu majeur.
Et jusqu’à récemment, les copropriétés disposaient de peu de moyens pour limiter réellement les locations touristiques.
Dans beaucoup d’immeubles, modifier le règlement de copropriété nécessitait l’unanimité.
Concrètement, un seul copropriétaire pouvait parfois empêcher toute évolution, même lorsque la majorité des habitants souhaitait limiter Airbnb.
C’est précisément cet équilibre que la loi du 19 novembre 2024, puis la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, viennent profondément modifier.
Le problème rencontré dans de nombreuses copropriétés
Dans certains immeubles, la multiplication des locations de courte durée a profondément changé la vie quotidienne des résidents.
L’immeuble, pensé comme un lieu d’habitation, peut parfois donner le sentiment de devenir un lieu de passage.
Les difficultés sont alors très concrètes :
De leur côté, certains propriétaires ont acheté leur bien avec un objectif clair : le louer en courte durée pour en tirer une meilleure rentabilité.
C’est là que le conflit apparaît.
Il oppose deux logiques :
Cette tension explique pourquoi la loi du 19 novembre 2024 a cherché à donner aux copropriétés un pouvoir d’action plus efficace.
L’immeuble, pensé comme un lieu d’habitation, peut parfois donner le sentiment de devenir un lieu de passage.
Les difficultés sont alors très concrètes :
- entrées et sorties fréquentes ;
- nuisances sonores ;
- problèmes de sécurité ;
- perte de tranquillité ;
- tensions entre copropriétaires.
De leur côté, certains propriétaires ont acheté leur bien avec un objectif clair : le louer en courte durée pour en tirer une meilleure rentabilité.
C’est là que le conflit apparaît.
Il oppose deux logiques :
- l’usage individuel du bien ;
- la protection de la vie collective dans l’immeuble.
Cette tension explique pourquoi la loi du 19 novembre 2024 a cherché à donner aux copropriétés un pouvoir d’action plus efficace.
Pourquoi la réforme du 19 novembre 2024 a changé la situation
En copropriété, le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et les usages autorisés des appartements.
Modifier ce règlement est souvent difficile, car certaines décisions importantes nécessitent des majorités renforcées.
Avant la loi du 19 novembre 2024, lorsqu’une copropriété voulait limiter ou interdire les locations touristiques de type Airbnb, l’unanimité des copropriétaires était généralement exigée.
Que signifie l’unanimité ?
L’unanimité signifie que tous les copropriétaires doivent voter en faveur de la modification.
Concrètement :
Cette situation était souvent source de tensions.
Dans certains immeubles :
Modifier ce règlement est souvent difficile, car certaines décisions importantes nécessitent des majorités renforcées.
Avant la loi du 19 novembre 2024, lorsqu’une copropriété voulait limiter ou interdire les locations touristiques de type Airbnb, l’unanimité des copropriétaires était généralement exigée.
Que signifie l’unanimité ?
L’unanimité signifie que tous les copropriétaires doivent voter en faveur de la modification.
Concrètement :
- une seule opposition pouvait suffire à bloquer la décision ;
- même lorsque la majorité des habitants souhaitait limiter les locations de courte durée.
Cette situation était souvent source de tensions.
Dans certains immeubles :
- les résidents permanents dénonçaient les nuisances et les allées et venues incessantes ;
- tandis que certains propriétaires souhaitaient conserver la possibilité de louer leur bien en courte durée.
Le changement apporté par la loi du 19 novembre 2024
La loi dite “Le Meur” du 19 novembre 2024 a profondément modifié cet équilibre.
Dans certaines copropriétés, elle permet désormais d’adopter ces restrictions à la majorité des deux tiers.
Cette majorité reste importante, mais elle est beaucoup plus facile à atteindre que l’unanimité.
Une réforme immédiatement contestée
Certains propriétaires ont estimé que cette évolution portait atteinte :
La question a alors été transmise au Conseil constitutionnel dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC).
La réforme s’appliquait-elle pendant l’examen du Conseil constitutionnel ?
Oui.
Et ce point est important.
La saisine du Conseil constitutionnel n’avait pas d’effet suspensif.
Autrement dit :
la réforme issue de la loi du 19 novembre 2024 continuait à s’appliquer tant que le Conseil constitutionnel ne l’avait pas annulée.
Dans certaines copropriétés, elle permet désormais d’adopter ces restrictions à la majorité des deux tiers.
Cette majorité reste importante, mais elle est beaucoup plus facile à atteindre que l’unanimité.
Une réforme immédiatement contestée
Certains propriétaires ont estimé que cette évolution portait atteinte :
- au droit de propriété ;
- à la liberté d’utiliser leur bien ;
- et à la liberté d’entreprendre.
La question a alors été transmise au Conseil constitutionnel dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC).
La réforme s’appliquait-elle pendant l’examen du Conseil constitutionnel ?
Oui.
Et ce point est important.
La saisine du Conseil constitutionnel n’avait pas d’effet suspensif.
Autrement dit :
la réforme issue de la loi du 19 novembre 2024 continuait à s’appliquer tant que le Conseil constitutionnel ne l’avait pas annulée.
La question posée au Conseil constitutionnel
Le Conseil constitutionnel devait répondre à une question essentielle :
le législateur pouvait-il permettre à une copropriété d’interdire plus facilement les locations touristiques de type Airbnb sans porter une atteinte excessive au droit de propriété ?
La réponse du Conseil constitutionnel (19 mars 2026)
Le Conseil constitutionnel répond oui.
Il valide l’essentiel du dispositif mis en place par la loi du 19 novembre 2024.
Mais la motivation de la décision est particulièrement intéressante.
Le Conseil rappelle d’abord que :
Cependant, il précise immédiatement que ces libertés ne sont pas absolues.
Le législateur peut y apporter des limitations lorsqu’elles sont justifiées par un objectif d’intérêt général et qu’elles restent proportionnées.
Pourquoi le Conseil constitutionnel valide-t-il la réforme ?
Le Conseil considère que la réforme poursuit plusieurs objectifs légitimes :
Autrement dit :
la location touristique n’est plus analysée uniquement comme un usage individuel du droit de propriété.
Elle devient aussi une question d’équilibre collectif au sein des copropriétés.
le législateur pouvait-il permettre à une copropriété d’interdire plus facilement les locations touristiques de type Airbnb sans porter une atteinte excessive au droit de propriété ?
La réponse du Conseil constitutionnel (19 mars 2026)
Le Conseil constitutionnel répond oui.
Il valide l’essentiel du dispositif mis en place par la loi du 19 novembre 2024.
Mais la motivation de la décision est particulièrement intéressante.
Le Conseil rappelle d’abord que :
- le droit de propriété constitue une liberté fondamentale ;
- la liberté d’entreprendre est également protégée par la Constitution.
Cependant, il précise immédiatement que ces libertés ne sont pas absolues.
Le législateur peut y apporter des limitations lorsqu’elles sont justifiées par un objectif d’intérêt général et qu’elles restent proportionnées.
Pourquoi le Conseil constitutionnel valide-t-il la réforme ?
Le Conseil considère que la réforme poursuit plusieurs objectifs légitimes :
- préserver l’habitation permanente dans certains territoires ;
- lutter contre la raréfaction des logements destinés à l’habitation classique ;
- permettre aux copropriétés de préserver leur cadre de vie ;
- maintenir l’équilibre des immeubles à usage résidentiel.
Autrement dit :
la location touristique n’est plus analysée uniquement comme un usage individuel du droit de propriété.
Elle devient aussi une question d’équilibre collectif au sein des copropriétés.
Toutes les copropriétés sont-elles concernées ?
Non.
Et ce point est essentiel.
La décision du Conseil constitutionnel ne signifie pas que toutes les copropriétés pourront désormais interdire librement les locations Airbnb.
Le mécanisme vise principalement certains immeubles à usage d’habitation.
Pour savoir si des restrictions peuvent être adoptées, plusieurs éléments doivent être examinés :
Une notion importante : “l’habitation bourgeoise”
De nombreux règlements de copropriété contiennent une clause dite “d’habitation bourgeoise”.
L’expression peut paraître ancienne, mais elle reste très importante en pratique.
Elle signifie généralement que l’immeuble est destiné principalement à l’habitation.
Dans certains cas, cette clause permet déjà de limiter :
La décision du Conseil constitutionnel vient renforcer cette logique :
la copropriété peut davantage protéger la destination résidentielle de l’immeuble lorsqu’elle estime que les locations de courte durée en modifient profondément le fonctionnement.
Et ce point est essentiel.
La décision du Conseil constitutionnel ne signifie pas que toutes les copropriétés pourront désormais interdire librement les locations Airbnb.
Le mécanisme vise principalement certains immeubles à usage d’habitation.
Pour savoir si des restrictions peuvent être adoptées, plusieurs éléments doivent être examinés :
- le règlement de copropriété ;
- la destination de l’immeuble ;
- les modalités du vote ;
- et parfois même l’organisation concrète de l’immeuble.
Une notion importante : “l’habitation bourgeoise”
De nombreux règlements de copropriété contiennent une clause dite “d’habitation bourgeoise”.
L’expression peut paraître ancienne, mais elle reste très importante en pratique.
Elle signifie généralement que l’immeuble est destiné principalement à l’habitation.
Dans certains cas, cette clause permet déjà de limiter :
- certaines activités commerciales ;
- ou des activités para-hôtelières assimilées à des locations touristiques intensives.
La décision du Conseil constitutionnel vient renforcer cette logique :
la copropriété peut davantage protéger la destination résidentielle de l’immeuble lorsqu’elle estime que les locations de courte durée en modifient profondément le fonctionnement.
Des conséquences très concrètes
Cette décision pourrait avoir des effets importants dans de nombreuses copropriétés.
Pour les syndicats de copropriétaires, elle offre désormais un outil beaucoup plus efficace pour encadrer les locations touristiques lorsqu’elles modifient profondément la vie de l’immeuble.
Pour les propriétaires qui utilisent Airbnb, la vigilance devient essentielle.
Avant d’acheter un bien destiné à la location de courte durée, il faudra désormais examiner avec beaucoup plus d’attention :
Cette décision peut également avoir un impact économique réel.
Un appartement présenté comme “idéal pour Airbnb” pourrait perdre une partie de son attractivité si la copropriété dispose désormais d’un pouvoir plus important pour limiter cet usage.
Un exemple très concret
Imaginons un investisseur qui achète un studio dans une grande ville touristique avec un objectif simple : le louer toute l’année sur Airbnb.
Quelques mois plus tard, la copropriété vote, à la majorité des deux tiers, une modification du règlement limitant fortement les locations touristiques.
Le modèle économique de l’investissement peut alors être profondément remis en cause.
Pour les syndicats de copropriétaires, elle offre désormais un outil beaucoup plus efficace pour encadrer les locations touristiques lorsqu’elles modifient profondément la vie de l’immeuble.
Pour les propriétaires qui utilisent Airbnb, la vigilance devient essentielle.
Avant d’acheter un bien destiné à la location de courte durée, il faudra désormais examiner avec beaucoup plus d’attention :
- le règlement de copropriété ;
- les précédents votes ;
- mais aussi les projets de modification envisagés dans l’immeuble.
Cette décision peut également avoir un impact économique réel.
Un appartement présenté comme “idéal pour Airbnb” pourrait perdre une partie de son attractivité si la copropriété dispose désormais d’un pouvoir plus important pour limiter cet usage.
Un exemple très concret
Imaginons un investisseur qui achète un studio dans une grande ville touristique avec un objectif simple : le louer toute l’année sur Airbnb.
Quelques mois plus tard, la copropriété vote, à la majorité des deux tiers, une modification du règlement limitant fortement les locations touristiques.
Le modèle économique de l’investissement peut alors être profondément remis en cause.
Ce qu’il faut retenir
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 ne supprime pas les locations Airbnb.
Elle modifie quelque chose de beaucoup plus important :
l’équilibre des pouvoirs au sein des copropriétés.
Pendant longtemps, les copropriétés se heurtaient à une difficulté majeure.
Même lorsqu’une large majorité des habitants souhaitait limiter les locations touristiques de courte durée, une seule opposition pouvait parfois suffire à empêcher toute évolution du règlement.
La situation était souvent vécue comme un blocage.
La loi du 19 novembre 2024, validée par le Conseil constitutionnel, change profondément cette logique.
Dans certaines copropriétés, les restrictions pourront désormais être adoptées à la majorité des deux tiers.
Autrement dit :
les copropriétés retrouvent une véritable capacité d’action.
Mais cette décision ne donne pas tous les pouvoirs aux copropriétés.
Le Conseil constitutionnel rappelle au contraire qu’il faut préserver un équilibre :
Cette évolution marque surtout une transformation plus large du droit immobilier.
Pendant longtemps, la location touristique était principalement analysée comme une simple modalité d’utilisation d’un bien privé.
Aujourd’hui, elle est aussi envisagée à travers ses conséquences collectives :
Pour les investisseurs, cette décision impose désormais une vigilance beaucoup plus importante.
Acheter un bien dans une optique de location touristique ne pourra plus se faire sans examiner attentivement :
Cette décision du 19 mars 2026 pourrait ainsi avoir des conséquences durables sur certaines stratégies d’investissement immobilier.
Elle modifie quelque chose de beaucoup plus important :
l’équilibre des pouvoirs au sein des copropriétés.
Pendant longtemps, les copropriétés se heurtaient à une difficulté majeure.
Même lorsqu’une large majorité des habitants souhaitait limiter les locations touristiques de courte durée, une seule opposition pouvait parfois suffire à empêcher toute évolution du règlement.
La situation était souvent vécue comme un blocage.
La loi du 19 novembre 2024, validée par le Conseil constitutionnel, change profondément cette logique.
Dans certaines copropriétés, les restrictions pourront désormais être adoptées à la majorité des deux tiers.
Autrement dit :
les copropriétés retrouvent une véritable capacité d’action.
Mais cette décision ne donne pas tous les pouvoirs aux copropriétés.
Le Conseil constitutionnel rappelle au contraire qu’il faut préserver un équilibre :
- entre le droit de propriété ;
- la liberté d’entreprendre ;
- et l’intérêt collectif des résidents.
Cette évolution marque surtout une transformation plus large du droit immobilier.
Pendant longtemps, la location touristique était principalement analysée comme une simple modalité d’utilisation d’un bien privé.
Aujourd’hui, elle est aussi envisagée à travers ses conséquences collectives :
- sur l’équilibre des immeubles ;
- sur la tranquillité des résidents ;
- mais aussi sur l’accès au logement dans certaines villes.
Pour les investisseurs, cette décision impose désormais une vigilance beaucoup plus importante.
Acheter un bien dans une optique de location touristique ne pourra plus se faire sans examiner attentivement :
- le règlement de copropriété ;
- la destination de l’immeuble ;
- les précédents votes ;
- et les évolutions possibles de la copropriété.
Cette décision du 19 mars 2026 pourrait ainsi avoir des conséquences durables sur certaines stratégies d’investissement immobilier.
Mon regard
Cette décision illustre une évolution profonde du droit immobilier et du droit des copropriétés.
Le droit de propriété reste une liberté fondamentale.
Mais il est désormais de plus en plus confronté à des préoccupations collectives très concrètes :
Le Conseil constitutionnel ne remet pas en cause la propriété privée.
Il rappelle simplement qu’un bien situé dans une copropriété ne s’inscrit jamais totalement dans une logique purement individuelle.
Vivre en copropriété implique aussi un équilibre collectif.
Cette décision marque donc une évolution importante :
pendant longtemps, les copropriétés disposaient de peu de moyens pour agir efficacement face au développement massif des locations touristiques.
La loi du 19 novembre 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, leur redonne désormais une véritable capacité d’action.
Pour les investisseurs, cette évolution impose une vigilance nouvelle.
Acheter un bien pour le louer sur Airbnb ne pourra plus se résumer à une simple analyse de rentabilité.
Il faudra désormais intégrer :
Cette question pourrait devenir centrale dans les années à venir, tant les tensions entre usage individuel des biens et intérêt collectif des copropriétés sont appelées à se multiplier.
Le droit de propriété reste une liberté fondamentale.
Mais il est désormais de plus en plus confronté à des préoccupations collectives très concrètes :
- l’accès au logement ;
- l’équilibre des centres-villes ;
- la tranquillité des immeubles ;
- ou encore la régulation du tourisme dans certaines zones fortement tendues.
Le Conseil constitutionnel ne remet pas en cause la propriété privée.
Il rappelle simplement qu’un bien situé dans une copropriété ne s’inscrit jamais totalement dans une logique purement individuelle.
Vivre en copropriété implique aussi un équilibre collectif.
Cette décision marque donc une évolution importante :
pendant longtemps, les copropriétés disposaient de peu de moyens pour agir efficacement face au développement massif des locations touristiques.
La loi du 19 novembre 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, leur redonne désormais une véritable capacité d’action.
Pour les investisseurs, cette évolution impose une vigilance nouvelle.
Acheter un bien pour le louer sur Airbnb ne pourra plus se résumer à une simple analyse de rentabilité.
Il faudra désormais intégrer :
- les règles de copropriété ;
- la destination de l’immeuble ;
- les équilibres internes de la résidence ;
- et les évolutions possibles du règlement.
Cette question pourrait devenir centrale dans les années à venir, tant les tensions entre usage individuel des biens et intérêt collectif des copropriétés sont appelées à se multiplier.
Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Écrit & publié le 19 mai 2026 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
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