Quand un locataire sous-loue son logement sur Airbnb : des risques souvent largement sous-estimés
Sous-location touristique : des risques juridiques souvent largement sous-estimés
Pendant longtemps, beaucoup de locataires ont pensé que louer ponctuellement leur appartement sur Airbnb, Booking, Abritel ou une autre plateforme relevait d’une pratique relativement anodine.
Quelques nuits pendant les vacances.
Un week-end de temps en temps.
Une chambre inoccupée.
Un complément de revenus devenu presque banal.
Et pourtant, juridiquement, la situation est loin d’être neutre.
Ces dernières années, les contentieux se sont multipliés.
Les juridictions se montrent désormais particulièrement sévères lorsque la sous-location est réalisée sans l’accord du propriétaire.
Mais le sujet dépasse aujourd’hui largement la seule question du locataire.
Plusieurs décisions récentes viennent également interroger le rôle joué par les plateformes numériques elles-mêmes dans ces mécanismes de sous-location.
La question concerne désormais :
Derrière des pratiques parfois perçues comme anodines se cachent en réalité des risques juridiques pouvant être particulièrement importants :
Et les décisions récentes montrent une évolution très nette :
la sous-location touristique illicite n’est plus analysée comme une simple entorse contractuelle.
Elle soulève désormais des enjeux beaucoup plus larges liés :
Quelques nuits pendant les vacances.
Un week-end de temps en temps.
Une chambre inoccupée.
Un complément de revenus devenu presque banal.
Et pourtant, juridiquement, la situation est loin d’être neutre.
Ces dernières années, les contentieux se sont multipliés.
Les juridictions se montrent désormais particulièrement sévères lorsque la sous-location est réalisée sans l’accord du propriétaire.
Mais le sujet dépasse aujourd’hui largement la seule question du locataire.
Plusieurs décisions récentes viennent également interroger le rôle joué par les plateformes numériques elles-mêmes dans ces mécanismes de sous-location.
La question concerne désormais :
- les locations saisonnières ;
- la sous-location dans le parc privé ;
- les plateformes numériques ;
- mais aussi l’équilibre du marché locatif et la protection des propriétaires.
Derrière des pratiques parfois perçues comme anodines se cachent en réalité des risques juridiques pouvant être particulièrement importants :
- résiliation du bail ;
- restitution des loyers perçus ;
- dommages-intérêts ;
- voire expulsion du locataire.
Et les décisions récentes montrent une évolution très nette :
la sous-location touristique illicite n’est plus analysée comme une simple entorse contractuelle.
Elle soulève désormais des enjeux beaucoup plus larges liés :
- au logement ;
- à la responsabilité des plateformes ;
- et à l’équilibre du marché locatif dans certaines villes.
Le principe juridique : un locataire ne peut pas sous-louer librement son logement
Beaucoup l’ignorent encore, mais la règle juridique est en réalité très claire.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Autrement dit :
un locataire ne peut pas proposer son logement en sous-location sans l’autorisation écrite du propriétaire.
Et cette règle s’applique également :
Une idée reçue très répandue
Dans la pratique, beaucoup de locataires pensent encore :
C’est faux.
Le fait qu’une plateforme permette techniquement une mise en ligne ne signifie pas que la sous-location respecte le bail signé avec le propriétaire.
Le contrat de location continue de s’appliquer pleinement.
Pourquoi cette règle existe-t-elle ?
Cette interdiction ne relève pas d’un simple formalisme administratif.
Le propriétaire reste responsable de son bien et doit pouvoir savoir :
La sous-location touristique modifie souvent profondément l’usage initial du logement, surtout lorsqu’elle devient régulière ou répétée.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Autrement dit :
un locataire ne peut pas proposer son logement en sous-location sans l’autorisation écrite du propriétaire.
Et cette règle s’applique également :
- aux locations de courte durée ;
- aux plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel ;
- même lorsque la sous-location ne dure que quelques jours.
Une idée reçue très répandue
Dans la pratique, beaucoup de locataires pensent encore :
- que quelques nuitées occasionnelles ne posent pas réellement de problème ;
- que le propriétaire ne découvrira jamais la situation ;
- ou encore que si la plateforme autorise la publication, l’opération est forcément légale.
C’est faux.
Le fait qu’une plateforme permette techniquement une mise en ligne ne signifie pas que la sous-location respecte le bail signé avec le propriétaire.
Le contrat de location continue de s’appliquer pleinement.
Pourquoi cette règle existe-t-elle ?
Cette interdiction ne relève pas d’un simple formalisme administratif.
Le propriétaire reste responsable de son bien et doit pouvoir savoir :
- qui occupe réellement le logement ;
- dans quelles conditions ;
- et pour quelle utilisation.
La sous-location touristique modifie souvent profondément l’usage initial du logement, surtout lorsqu’elle devient régulière ou répétée.
Pourquoi ces pratiques se multiplient-elles ?
Le phénomène s’explique assez facilement.
Dans certaines villes très touristiques, quelques nuits de location saisonnière peuvent parfois rapporter davantage qu’une location classique rapportée au même nombre de jours.
Pour certains locataires, la tentation devient alors importante :
Avec les plateformes numériques, ces pratiques sont devenues extrêmement simples à mettre en place.
La sous-location touristique peut alors donner l’impression d’être presque banale.
Et pourtant, derrière cette apparente simplicité se cache une réalité juridique beaucoup plus stricte.
Car cette logique économique se heurte directement aux règles du droit locatif et aux obligations prévues par le bail signé avec le propriétaire.
Dans certaines villes très touristiques, quelques nuits de location saisonnière peuvent parfois rapporter davantage qu’une location classique rapportée au même nombre de jours.
Pour certains locataires, la tentation devient alors importante :
- louer leur logement pendant leurs vacances ;
- sous-louer une chambre inoccupée ;
- ou transformer ponctuellement leur appartement en location touristique.
Avec les plateformes numériques, ces pratiques sont devenues extrêmement simples à mettre en place.
- Quelques photos.
- Une annonce publiée en quelques minutes.
- Des réservations immédiates.
La sous-location touristique peut alors donner l’impression d’être presque banale.
Et pourtant, derrière cette apparente simplicité se cache une réalité juridique beaucoup plus stricte.
Car cette logique économique se heurte directement aux règles du droit locatif et aux obligations prévues par le bail signé avec le propriétaire.
Les risques peuvent être considérables pour le locataire
Contrairement à ce que beaucoup imaginent, les conséquences d’une sous-location touristique non autorisée ne se limitent pas à un simple rappel à l’ordre.
Le propriétaire peut agir en justice et demander :
Une jurisprudence devenue particulièrement sévère
Depuis plusieurs années, les juridictions considèrent de plus en plus souvent que les revenus tirés d’une sous-location interdite doivent revenir au propriétaire.
La Cour de cassation a notamment validé ce principe dans plusieurs décisions importantes :
Dans ces affaires, des locataires avaient proposé leur logement sur des plateformes de location touristique sans l’autorisation du bailleur.
Les juges ont considéré que les revenus générés grâce à cette sous-location illicite devaient être restitués au propriétaire.
Pourquoi les juges adoptent-ils cette position ?
Le raisonnement est relativement simple.
Le locataire a utilisé un bien qui ne lui appartient pas pour générer des revenus en violation du contrat de bail.
Les juridictions considèrent alors qu’il ne peut pas conserver les profits tirés d’une activité réalisée de manière irrégulière.
Des conséquences financières parfois très lourdes
Dans certaines affaires, les sommes réclamées ont atteint plusieurs dizaines de milliers d’euros correspondant à l’ensemble des loyers perçus sur les plateformes, parfois sur plusieurs années.
Le risque financier peut donc devenir particulièrement important pour des locataires qui pensaient simplement “arrondir leurs fins de mois”.
Le propriétaire peut agir en justice et demander :
- la résiliation du bail ;
- l’expulsion du locataire ;
- des dommages-intérêts ;
- mais aussi la restitution des sommes perçues grâce à la sous-location illicite.
Une jurisprudence devenue particulièrement sévère
Depuis plusieurs années, les juridictions considèrent de plus en plus souvent que les revenus tirés d’une sous-location interdite doivent revenir au propriétaire.
La Cour de cassation a notamment validé ce principe dans plusieurs décisions importantes :
- Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727 ;
- Cass. civ. 3e, 8 juillet 2021, n° 20-13.391.
Dans ces affaires, des locataires avaient proposé leur logement sur des plateformes de location touristique sans l’autorisation du bailleur.
Les juges ont considéré que les revenus générés grâce à cette sous-location illicite devaient être restitués au propriétaire.
Pourquoi les juges adoptent-ils cette position ?
Le raisonnement est relativement simple.
Le locataire a utilisé un bien qui ne lui appartient pas pour générer des revenus en violation du contrat de bail.
Les juridictions considèrent alors qu’il ne peut pas conserver les profits tirés d’une activité réalisée de manière irrégulière.
Des conséquences financières parfois très lourdes
Dans certaines affaires, les sommes réclamées ont atteint plusieurs dizaines de milliers d’euros correspondant à l’ensemble des loyers perçus sur les plateformes, parfois sur plusieurs années.
Le risque financier peut donc devenir particulièrement important pour des locataires qui pensaient simplement “arrondir leurs fins de mois”.
Pourquoi ces contentieux prennent-ils une telle importance ?
Ces affaires dépassent aujourd’hui largement la simple violation d’un contrat de bail.
Les juridictions prennent désormais en considération des enjeux beaucoup plus larges :
La sous-location touristique illicite n’est donc plus analysée uniquement comme un conflit entre un propriétaire et son locataire.
Elle soulève désormais des questions touchant à l’équilibre du parc résidentiel et à l’évolution du marché immobilier dans certaines zones fortement tendues.
Les juridictions prennent désormais en considération des enjeux beaucoup plus larges :
- la tension du marché locatif ;
- la raréfaction des logements disponibles ;
- le développement massif des locations touristiques ;
- mais aussi les difficultés d’accès au logement dans certaines grandes villes.
La sous-location touristique illicite n’est donc plus analysée uniquement comme un conflit entre un propriétaire et son locataire.
Elle soulève désormais des questions touchant à l’équilibre du parc résidentiel et à l’évolution du marché immobilier dans certaines zones fortement tendues.
Le rôle des plateformes : un débat devenu central
Pendant longtemps, les plateformes de location touristique ont principalement été présentées comme de simples intermédiaires techniques.
Leur position était relativement confortable :
elles hébergeaient des annonces publiées par des utilisateurs sans intervenir directement dans la relation locative.
Mais plusieurs décisions récentes commencent à fragiliser cette approche.
Car plus une plateforme joue un rôle actif :
Leur position était relativement confortable :
elles hébergeaient des annonces publiées par des utilisateurs sans intervenir directement dans la relation locative.
Mais plusieurs décisions récentes commencent à fragiliser cette approche.
Car plus une plateforme joue un rôle actif :
- dans la mise en relation ;
- la visibilité des annonces ;
- le traitement des paiements ;
- ou l’organisation des locations,
Les décisions du 7 janvier 2026 : un signal important
Le 7 janvier 2026, la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions très commentées concernant Airbnb et les sous-locations illicites.
Ces affaires dépassent largement la seule question du comportement du locataire.
Elles posent une interrogation beaucoup plus large :
jusqu’où une plateforme peut-elle rester extérieure à des sous-locations manifestement irrégulières réalisées grâce à son service ?
Le débat juridique devient donc beaucoup plus sensible.
Car derrière les plateformes numériques se trouvent désormais :
Ces affaires dépassent largement la seule question du comportement du locataire.
Elles posent une interrogation beaucoup plus large :
jusqu’où une plateforme peut-elle rester extérieure à des sous-locations manifestement irrégulières réalisées grâce à son service ?
Le débat juridique devient donc beaucoup plus sensible.
Car derrière les plateformes numériques se trouvent désormais :
- des enjeux économiques majeurs ;
- des problématiques de logement ;
- mais aussi des questions croissantes de responsabilité juridique.
Un exemple très concret
Imaginons un locataire qui publie discrètement son appartement sur une plateforme de location touristique pendant ses déplacements professionnels ou ses vacances.
Au départ, la démarche peut lui sembler relativement anodine :
Mais en quelques mois :
Le propriétaire découvre finalement les annonces.
La situation peut alors devenir beaucoup plus sérieuse qu’un simple désaccord entre particuliers.
Il peut notamment demander :
Et c’est précisément ce point qui surprend souvent le plus.
Car certains locataires pensent :
Mais juridiquement, le raisonnement est différent :
un locataire ne peut pas utiliser un logement qu’il occupe pour développer une activité de sous-location touristique sans respecter les règles prévues par le bail et par la loi.
Le risque financier peut alors devenir particulièrement important, notamment lorsque les locations se sont multipliées sur plusieurs mois ou plusieurs années.
Au départ, la démarche peut lui sembler relativement anodine :
- quelques nuitées ;
- quelques réservations ;
- un complément de revenus ponctuel.
Mais en quelques mois :
- plusieurs dizaines de réservations peuvent être réalisées ;
- plusieurs milliers d’euros peuvent être perçus ;
- sans que le propriétaire ait donné la moindre autorisation écrite.
Le propriétaire découvre finalement les annonces.
La situation peut alors devenir beaucoup plus sérieuse qu’un simple désaccord entre particuliers.
Il peut notamment demander :
- la résiliation du bail ;
- l’expulsion du locataire ;
- des dommages-intérêts ;
- mais aussi la restitution de l’ensemble des revenus tirés de la sous-location illicite.
Et c’est précisément ce point qui surprend souvent le plus.
Car certains locataires pensent :
- qu’ils occupent déjà le logement ;
- qu’ils continuent à payer leur loyer ;
- ou qu’il ne s’agit que d’une activité occasionnelle.
Mais juridiquement, le raisonnement est différent :
un locataire ne peut pas utiliser un logement qu’il occupe pour développer une activité de sous-location touristique sans respecter les règles prévues par le bail et par la loi.
Le risque financier peut alors devenir particulièrement important, notamment lorsque les locations se sont multipliées sur plusieurs mois ou plusieurs années.
Cette problématique dépasse largement Airbnb
Le sujet ne concerne aujourd’hui plus uniquement Airbnb.
Les mêmes difficultés juridiques peuvent apparaître avec :
Mais au-delà des plateformes, cette évolution révèle surtout une question beaucoup plus large :
jusqu’où un locataire peut-il utiliser librement un logement qu’il occupe ?
Car derrière ces contentieux apparaissent désormais :
Le débat dépasse donc aujourd’hui largement la seule question d’Airbnb.
Il concerne plus largement l’équilibre entre :
Les mêmes difficultés juridiques peuvent apparaître avec :
- Booking ;
- Abritel ;
- les plateformes de location saisonnière ;
- mais aussi certaines formes de sous-location plus discrètes organisées via les réseaux sociaux ou des plateformes spécialisées.
Mais au-delà des plateformes, cette évolution révèle surtout une question beaucoup plus large :
jusqu’où un locataire peut-il utiliser librement un logement qu’il occupe ?
Car derrière ces contentieux apparaissent désormais :
- des enjeux liés à la pénurie de logements ;
- aux tensions du marché locatif ;
- et à la transformation progressive de certains logements résidentiels en locations touristiques.
Le débat dépasse donc aujourd’hui largement la seule question d’Airbnb.
Il concerne plus largement l’équilibre entre :
- liberté d’usage du logement ;
- protection des propriétaires ;
- et préservation du parc résidentiel dans certaines villes.
Ce qu’il faut retenir
Beaucoup de locataires sous-estiment encore les risques juridiques liés à la sous-location touristique.
Or la jurisprudence récente montre une évolution très nette.
Les juridictions se montrent aujourd’hui plus strictes :
La sous-location touristique illicite n’est plus considérée comme une simple entorse au contrat de location.
Elle est désormais analysée à travers des enjeux beaucoup plus larges :
Et surtout, beaucoup de locataires oublient un point essentiel :
occuper un logement ne signifie pas pouvoir l’utiliser librement comme une activité de location touristique.
Le bail signé avec le propriétaire continue de s’appliquer pleinement, y compris lorsque la sous-location ne dure que quelques jours et passe par une plateforme numérique.
Les décisions récentes montrent donc une tendance de fond :
les juridictions cherchent désormais à mieux encadrer ces pratiques dans un contexte de forte tension sur le logement dans certaines villes.
Or la jurisprudence récente montre une évolution très nette.
Les juridictions se montrent aujourd’hui plus strictes :
- les restitutions financières peuvent devenir importantes ;
- les résiliations de bail sont bien réelles ;
- et le rôle des plateformes fait désormais l’objet d’une attention croissante.
La sous-location touristique illicite n’est plus considérée comme une simple entorse au contrat de location.
Elle est désormais analysée à travers des enjeux beaucoup plus larges :
- la protection du logement ;
- l’équilibre du marché locatif ;
- la responsabilité des acteurs numériques ;
- mais aussi la préservation des logements destinés à l’habitation classique.
Et surtout, beaucoup de locataires oublient un point essentiel :
occuper un logement ne signifie pas pouvoir l’utiliser librement comme une activité de location touristique.
Le bail signé avec le propriétaire continue de s’appliquer pleinement, y compris lorsque la sous-location ne dure que quelques jours et passe par une plateforme numérique.
Les décisions récentes montrent donc une tendance de fond :
les juridictions cherchent désormais à mieux encadrer ces pratiques dans un contexte de forte tension sur le logement dans certaines villes.
Mon regard
Cette évolution illustre une transformation beaucoup plus profonde du droit immobilier et du droit locatif.
Pendant longtemps, la sous-location touristique a souvent été perçue comme une pratique relativement marginale, parfois même tolérée lorsqu’elle restait occasionnelle.
Aujourd’hui, le regard porté par les juridictions change nettement.
Le développement massif des plateformes numériques a profondément modifié l’ampleur du phénomène.
Ce qui pouvait autrefois ressembler à un simple “arrangement ponctuel entre particuliers” est désormais analysé comme une pratique pouvant avoir des conséquences concrètes sur :
Cette évolution révèle également une question plus large et très actuelle :
jusqu’où peut-on considérer qu’un logement d’habitation peut devenir un outil de rentabilité touristique sans déséquilibrer sa fonction première de logement ?
Car derrière ces contentieux apparaissent aujourd’hui des enjeux majeurs :
Le débat dépasse donc largement les seules plateformes numériques.
Il touche désormais à l’équilibre entre :
Les prochaines années seront probablement marquées par un encadrement juridique encore plus important de ces pratiques et par une attention croissante portée au rôle des plateformes elles-mêmes dans l’organisation des locations touristiques.
Pendant longtemps, la sous-location touristique a souvent été perçue comme une pratique relativement marginale, parfois même tolérée lorsqu’elle restait occasionnelle.
Aujourd’hui, le regard porté par les juridictions change nettement.
Le développement massif des plateformes numériques a profondément modifié l’ampleur du phénomène.
Ce qui pouvait autrefois ressembler à un simple “arrangement ponctuel entre particuliers” est désormais analysé comme une pratique pouvant avoir des conséquences concrètes sur :
- les propriétaires ;
- le marché locatif ;
- mais aussi l’accès au logement dans certaines villes particulièrement tendues.
Cette évolution révèle également une question plus large et très actuelle :
jusqu’où peut-on considérer qu’un logement d’habitation peut devenir un outil de rentabilité touristique sans déséquilibrer sa fonction première de logement ?
Car derrière ces contentieux apparaissent aujourd’hui des enjeux majeurs :
- raréfaction des logements disponibles ;
- transformation progressive de certains immeubles résidentiels ;
- tensions dans les grandes villes ;
- et difficulté croissante d’accès au logement pour de nombreux habitants.
Le débat dépasse donc largement les seules plateformes numériques.
Il touche désormais à l’équilibre entre :
- liberté d’usage du logement ;
- droit de propriété ;
- protection des bailleurs ;
- mais aussi intérêt collectif lié au maintien d’un parc résidentiel destiné à l’habitation classique.
Les prochaines années seront probablement marquées par un encadrement juridique encore plus important de ces pratiques et par une attention croissante portée au rôle des plateformes elles-mêmes dans l’organisation des locations touristiques.
Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Écrit & publié le 18 mai 2026 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
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