Hausse de la CSG en 2026 : ce que cela change concrètement pour votre investissement immobilie
Hausse de la CSG en 2026 : démêler le vrai du faux pour les propriétaires et investisseurs
Depuis plusieurs mois, beaucoup de propriétaires et d’investisseurs s’interrogent sur la hausse annoncée de la CSG en 2026.
En tant qu’agent immobilier et juriste, je constate une chose très simple :
👉 beaucoup de craintes reposent sur des idées inexactes.
L’objectif de cet article est donc simple :
vous expliquer qui est réellement concerné par la hausse de la CSG, ce que cela change concrètement pour l’immobilier, et comment raisonner sereinement avant de prendre une décision.
La CSG : de quoi parle-t-on exactement ?
La CSG (Contribution sociale généralisée) est un prélèvement destiné à financer la protection sociale.
Elle s’applique notamment à certains revenus dits « du capital », parmi lesquels figurent certains revenus immobiliers.
Jusqu’à présent, la CSG s’élevait à 9,2 %, intégrée dans un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %.
À compter de 2026, ce taux de CSG passera à 10,6 %, soit une hausse de 1,4 point, portant le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 %… mais pas pour tous les revenus immobiliers.
Et c’est là que la distinction devient essentielle.
Tous les propriétaires sont-ils concernés ? Non
Vous n’êtes pas concerné par la hausse si :
- vous louez un bien en location vide (revenus fonciers classiques),
- vous percevez des loyers soumis au régime habituel de l’impôt sur le revenu,
- vous réalisez une plus-value immobilière lors de la vente d’un bien.
👉 Dans ces situations, le taux de prélèvements sociaux reste inchangé.
C’est un point important, et souvent rassurant, pour de nombreux bailleurs.
Qui est réellement impacté par la hausse de la CSG ?
- les revenus issus de la location meublée, en particulier sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP),
- certains revenus perçus via des structures ou montages patrimoniaux spécifiques.
👉 Cela ne signifie pas que la location meublée devient une mauvaise option, mais qu’elle doit être analysée avec précision, chiffres à l’appui.
Quel impact concret sur votre investissement ?
- du type de location (vide ou meublée),
- du régime fiscal choisi,
- du niveau de charges,
- et des objectifs patrimoniaux à long terme.
Pour d’autres, il peut réduire légèrement la rentabilité nette… sans remettre en cause la pertinence globale du projet.
👉 C’est précisément pour cela qu’il est dangereux de raisonner uniquement sur une annonce fiscale, sans vision d’ensemble.
Ce que je recommande à mes clients
Concrètement, cela signifie :
- intégrer la fiscalité réelle dans les calculs de rentabilité,
- comparer plusieurs scénarios (location vide / meublée),
- ne jamais isoler la CSG du reste du projet (prix d’achat, potentiel locatif, valorisation du bien, horizon de détention).
Un bien immobilier bien choisi, bien situé et bien exploité reste, lui, un actif solide sur le long terme.
Faut-il renoncer à investir à cause de la CSG ?
La réponse est clairement non.
La hausse de la CSG en 2026 mérite d’être comprise, mais elle ne doit pas être dramatisée.
Chaque situation est différente, et un même changement fiscal peut avoir des effets très différents selon le profil de l’investisseur.
👉 C’est précisément dans ces moments-là que l’accompagnement fait la différence.
Conclusion
Mon rôle ne consiste pas seulement à vendre ou louer un bien.
Il consiste aussi à sécuriser vos décisions, en tenant compte des évolutions juridiques et fiscales, sans jamais perdre de vue vos objectifs.
Si vous avez un projet d’investissement, ou si vous vous interrogez sur l’impact réel de la CSG sur votre situation, une analyse personnalisée reste la meilleure réponse.
Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Écrit & publié le 27 janvier 2026 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
