Un terrain divisé laisse une parcelle sans accès : a-t-on forcément droit à un passage chez le voisin ?
Le point de départ : une décision de justice récente
Dans un arrêt rendu le 20 novembre 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile (n° 24-17.240), a été amenée à se prononcer sur une situation très concrète, que beaucoup de particuliers peuvent rencontrer sans en mesurer immédiatement les enjeux juridiques.
Un terrain appartenant initialement à un seul propriétaire est divisé.
À l’issue de cette division, l’une des parcelles se retrouve sans accès direct à la voie publique.
La question est alors simple en apparence, mais juridiquement complexe :
Le propriétaire de cette parcelle peut-il exiger un passage sur le terrain voisin pour accéder à la route ?
C’est à partir de cette décision que je vous propose de comprendre, pas à pas, ce que dit réellement le droit en matière de servitude de passage.
Que s’est-il passé concrètement ?
Un terrain est divisé en plusieurs parcelles, à l’occasion par exemple :
- d’une vente partielle,
- d’un partage familial,
- ou d’un projet de construction.
Après la division, l’une des parcelles n’a plus d’accès direct à la voie publique.
Son propriétaire considère alors que son terrain est enclavé et demande à bénéficier d’un droit de passage sur la parcelle voisine.
Les autres propriétaires refusent, estimant que cette situation ne donne pas automatiquement droit à un passage.
Le litige est porté devant les tribunaux, jusqu’à la Cour de cassation.
Avant d’aller plus loin : qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Une servitude de passage, c’est tout simplement :
le droit, pour un propriétaire, de passer sur le terrain d’un voisin afin d’accéder à sa propre parcelle.
Ce droit n’est jamais neutre.
Il constitue une atteinte au droit de propriété du voisin, qui doit supporter un passage sur son terrain.
C’est pour cette raison que le droit de passage est strictement encadré par la loi.
Ce que dit la loi, simplement
Mais attention :
👉 ce droit n’est pas automatique.
L’article 684 du Code civil vise une situation bien précise :
celle où l’enclave résulte directement de la division d’un terrain.
Autrement dit :
- le terrain n’était pas enclavé au départ,
- c’est la division elle-même qui a créé le problème d’accès.
La vraie question posée aux juges
Le simple fait qu’une parcelle issue d’une division n’ait pas d’accès suffit-il à créer automatiquement un droit de passage ?
La réponse est claire : non.
Le raisonnement de la Cour de cassation, expliqué simplement
Ce n’est pas parce qu’un terrain n’a pas d’accès visible qu’il est juridiquement enclavé.
Il faut comprendre pourquoi cette situation existe.
La loi ne s’applique que si :
- la division du terrain est la cause directe et unique de l’absence d’accès,
- et qu’aucun autre accès raisonnable n’existe.
Si, par exemple :
- un accès existait déjà autrement,
- ou si la situation ne résulte pas exclusivement de la division,
Pourquoi le droit de passage est-il une exception ?
En principe, chaque propriétaire est libre de disposer de son terrain comme il l’entend.
Imposer un passage à un voisin revient donc à limiter ce droit, ce que la loi n’admet que dans des conditions strictes.
C’est pourquoi un droit de passage ne peut être imposé que si :
- le terrain est réellement sans aucun accès suffisant à la voie publique,
- cette situation résulte directement de la division du terrain,
- aucun autre accès raisonnable n’est possible.
À défaut, le passage peut être refusé.
Des situations très fréquentes en pratique
- lors d’une vente partielle,
- dans le cadre d’un partage entre héritiers,
- ou pour permettre la création d’un nouveau lot à bâtir.
Dans ces situations, la question de l’accès est parfois considérée comme secondaire, alors qu’elle est juridiquement centrale.
Et si la servitude est refusée : que se passe-t-il concrètement ?
Lorsqu’un terrain est acheté ou créé sans accès juridiquement sécurisé et que le droit de passage est refusé, les conséquences peuvent être très concrètes :
- le terrain peut devenir difficile, voire impossible à utiliser,
- un projet de construction peut être bloqué,
- la valeur du terrain peut être fortement diminuée,
- la revente peut devenir complexe et conflictuelle.
Autrement dit, un terrain sans accès clairement établi peut se transformer en bien juridiquement fragile.
Conclusion
👉 le droit ne raisonne pas à l’intuition, mais à partir des faits et de leurs causes.
Avant de diviser, d’acheter ou de vendre un terrain, il est essentiel de vérifier :
- l’existence réelle d’un accès,
- sa nature juridique,
- et les conditions dans lesquelles un passage pourrait être exigé… ou refusé.
Vulgariser le droit, c’est permettre à chacun de comprendre ces mécanismes pour prendre des décisions éclairées.
Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Écrit & publié le 29 janvier 2026 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
