Surélever sa maison, un immeuble ou une dépendance : ce que la loi autorise désormais (et ce qui reste interdit)
Faut-il obligatoirement créer un “nouveau” logement pour surélever ?
Non.
La loi vise deux objectifs possibles, tous deux valables :
1. Créer un nouveau logement
(ajout d’un étage louable, création d’un logement supplémentaire, division de la maison en plusieurs logements…).
2. Agrandir un logement existant
(chambre supplémentaire, salle de jeux, pièce pour un proche…).
Le texte ne parle jamais d'obligation de louer.
A priori, on peut donc surélever sa maison pour soi-même.
Accès indépendant : est-ce obligatoire lorsqu’on crée un logement ?
La loi Huwart n’impose aucune obligation d’accès extérieur indépendant.
Mais si vous créez un logement distinct, le droit commun de l’habitation impose que le logement soit :
Cela peut être un accès intérieur privatif.
Il n’est pas nécessaire d'avoir un escalier extérieur.
Mais si vous créez un logement distinct, le droit commun de l’habitation impose que le logement soit :
- accessible,
- autonome,
- sécurisé.
Cela peut être un accès intérieur privatif.
Il n’est pas nécessaire d'avoir un escalier extérieur.
Quel est l’objectif réel de la loi sur la surélévation ?
1. Créer plus de logements sans consommer de nouveaux terrains
La France est engagée dans une politique de zéro artificialisation nette (ZAN).
La surélévation permet :
2. Lever les blocages techniques
Surélever est parfois impossible simplement parce que certaines normes sont trop strictes pour un bâtiment ancien.
La loi permet au préfet de déroger :
3. Densifier intelligemment les zones déjà urbanisées
L'idée centrale est
La France est engagée dans une politique de zéro artificialisation nette (ZAN).
La surélévation permet :
- d’éviter de construire sur des terres agricoles ou naturelles,
- d’utiliser l’existant.
2. Lever les blocages techniques
Surélever est parfois impossible simplement parce que certaines normes sont trop strictes pour un bâtiment ancien.
La loi permet au préfet de déroger :
- au règlement du Plan local d’urbanisme (PLU = règles d’urbanisme locales),
- aux règles de construction du Code de la construction et de l'habitation,
- lorsque ces normes empêchent des projets utiles pour le logement.
3. Densifier intelligemment les zones déjà urbanisées
L'idée centrale est
- de mettre des logements là où les réseaux existent déjà (routes, eau, électricité, écoles)
- au lieu d’étendre la ville
Surélévation : quelles limites, quels refus possibles et quels garde-fous ?
Des dérogations possibles… mais pas automatiques
Même si la loi ouvre de nouvelles possibilités, plusieurs garde-fous demeurent :
1. Le préfet peut refuser s’il estime que :
2. Le PLU reste important
Même si certaines règles peuvent être dérogées, le maire instruit le permis de construire, et son avis compte.
3. Les voisins peuvent contester un permis jugé disproportionné ou mal justifié.
Même si la loi ouvre de nouvelles possibilités, plusieurs garde-fous demeurent :
1. Le préfet peut refuser s’il estime que :
- la sécurité n'est pas assurée,
- l’environnement est impacté,
- la situation locale s’y prête mal,
- le projet ne contribue pas réellement à la création/agrandissement d’un logement.
2. Le PLU reste important
Même si certaines règles peuvent être dérogées, le maire instruit le permis de construire, et son avis compte.
3. Les voisins peuvent contester un permis jugé disproportionné ou mal justifié.
Pourquoi parle-t-on autant de surélévation ?
Face à la pénurie de logements, l'État cherche de nouvelles solutions pour créer de l’habitat sans artificialiser de nouveaux terrains.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi Huwart, a ainsi modifié plusieurs règles d’urbanisme pour faciliter les surélévations, c’est-à-dire la création d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires au-dessus d’un bâtiment déjà construit.
Mais cette réforme soulève de nombreuses questions, notamment :
Cet article vous apporte une analyse claire, sourcée, et accessible à tous, même sans connaissances juridiques.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi Huwart, a ainsi modifié plusieurs règles d’urbanisme pour faciliter les surélévations, c’est-à-dire la création d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires au-dessus d’un bâtiment déjà construit.
Mais cette réforme soulève de nombreuses questions, notamment :
- Cela concerne-t-il uniquement les immeubles collectifs, ou aussi les maisons individuelles ?
- Peut-on surélever une dépendance (garage, grange…) ?
- Est-ce seulement pour créer des logements à louer, ou aussi pour agrandir son propre logement ?
- Les nouveaux logements doivent-ils avoir un accès indépendant ?
- Comment fonctionnent les dérogations préfectorales ?
Cet article vous apporte une analyse claire, sourcée, et accessible à tous, même sans connaissances juridiques.
Que dit la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi Huwart? Explication simple
Le principal texte modifié est l’article L.112-13 du Code de la construction et de l’habitation
(CCH = Code de la Construction et de l’Habitation).
Cet article prévoit que le préfet peut accorder des dérogations (c’est-à-dire des exceptions) à certaines règles de construction lorsqu’un projet consiste en :
Source officielle : Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, art. 27, Journal officiel du 27 novembre 2025.
Ce point est très important : la loi vise toute construction déjà bâtie depuis plus de deux ans.
--> Elle ne parle ni de maisons, ni d’immeubles collectifs, ni de dépendances : elle utilise le terme construction, qui est volontairement large.
(CCH = Code de la Construction et de l’Habitation).
Cet article prévoit que le préfet peut accorder des dérogations (c’est-à-dire des exceptions) à certaines règles de construction lorsqu’un projet consiste en :
- la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans,
- afin de créer un logement ou d’agrandir un logement existant.
Source officielle : Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, art. 27, Journal officiel du 27 novembre 2025.
Ce point est très important : la loi vise toute construction déjà bâtie depuis plus de deux ans.
--> Elle ne parle ni de maisons, ni d’immeubles collectifs, ni de dépendances : elle utilise le terme construction, qui est volontairement large.
La grande nouveauté : la dérogation est désormais possible partout en France, même hors zones tendues
Avant novembre 2025, il fallait être situé dans une zone tendue (zones urbaines très denses) pour demander des dérogations.
Cette condition a été supprimée.
Désormais, toute personne en France peut demander une dérogation préfectorale pour une surélévation, que son bâtiment soit :
Source : suppression de la référence aux zones définies à l’article L.152-6 du Code de l’Urbanisme (CU).
Cette condition a été supprimée.
Désormais, toute personne en France peut demander une dérogation préfectorale pour une surélévation, que son bâtiment soit :
- en centre-ville,
- en zone pavillonnaire,
- dans un village,
- en zone rurale.
Source : suppression de la référence aux zones définies à l’article L.152-6 du Code de l’Urbanisme (CU).
Maison individuelle ou immeuble collectif : la loi fait-elle une différence ?
Non.
Le texte ne distingue pas les types de bâtiments.
Il suffit qu’il s’agisse d’une construction existante.
Donc la loi s’applique :
Ce point est crucial : la loi vise la création de logements, pas un type de bâtiment.
Le texte ne distingue pas les types de bâtiments.
Il suffit qu’il s’agisse d’une construction existante.
Donc la loi s’applique :
- aux immeubles collectifs,
- aux maisons individuelles,
- aux bâtiments mixtes (local commercial + logement),
- aux dépendances (grange, garage, atelier…),
- tant qu’ils sont achevés depuis plus de deux ans.
Ce point est crucial : la loi vise la création de logements, pas un type de bâtiment.
Et les dépendances (garage, grange, atelier) ? Sont-elles concernées ?
Oui, une dépendance est bien une "construction" au sens de la loi.
Cela signifie que l’on peut envisager la surélévation des bâtiments suivants :
Le seul critère légal est que la surélévation doit créer ou agrandir un logement.
Exemples concrets :
Cela signifie que l’on peut envisager la surélévation des bâtiments suivants :
- un garage accolé ou indépendant,
- une grange,
- une remise,
- un atelier,
- un bâtiment agricole transformable,
- une annexe cadastrée.
Le seul critère légal est que la surélévation doit créer ou agrandir un logement.
Exemples concrets :
- surélever un garage pour créer un studio : oui, potentiellement possible ;
- surélever une grange pour ajouter un logement indépendant : oui ;
- surélever une dépendance pour ajouter une chambre à la maison : oui ;
- surélever pour créer un atelier ou un bureau non destiné à l'habitation : non, car ce n’est pas de l’habitation.
Ce qu’il faut retenir
✔️ La loi s’applique à toutes les constructions, pas seulement aux immeubles collectifs.
✔️ Les maisons individuelles sont pleinement concernées.
✔️ Les dépendances (garage, grange, atelier…) entrent aussi dans le dispositif.
✔️ L’objectif peut être de créer un logement ou d’agrandir celui existant, même pour soi.
✔️ Aucun accès extérieur obligatoire n’est imposé par la loi.
✔️ La dérogation est possible sur tout le territoire.
✔️ Le préfet garde un pouvoir d'appréciation important.
✔️ Chaque projet doit être analysé au cas par cas, avec prudence.
Sources officielles
✔️ Les maisons individuelles sont pleinement concernées.
✔️ Les dépendances (garage, grange, atelier…) entrent aussi dans le dispositif.
✔️ L’objectif peut être de créer un logement ou d’agrandir celui existant, même pour soi.
✔️ Aucun accès extérieur obligatoire n’est imposé par la loi.
✔️ La dérogation est possible sur tout le territoire.
✔️ Le préfet garde un pouvoir d'appréciation important.
✔️ Chaque projet doit être analysé au cas par cas, avec prudence.
Sources officielles
- Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, article 27 (surélevation et dérogations).
- Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), article L.112-13 modifié.
- Code de l’Urbanisme (CU), article L.152-6 modifié.
- Journal Officiel de la République Française (JORF).
Besoin d’une
estimation de votre bien ?
Empty
Estimer mon bien
Valérie FERRAGU
Dirigeante - Titulaire de la carte professionnelle
Loire-Atlantique (44)
Écrit & publié le 11 décembre 2025 par
Valérie FERRAGU
--> Juriste passionnée, Professeure de droit à l’IUT
--> Agent immobilier & Fondatrice de LA BAULE IMMO ici et ailleurs
